猜想七 购房落户政策能否实施

　　2008年12月12日，成都市率先实施购房落户新政。今年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。第2天，重庆推出17条房市新政，其中便包含了放宽外来购房者入户限制的相关内容。2月4日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准，对于各大城区的购房入户标准均有所放宽。“购房落户”政策预计会成为两会讨论热点。

　　★点评：要在北京、上海这样的一线大城市实施类似杭州、厦门的购房入户政策并非易事，北京、上海等大城市施行“购房落户”，观点提出后，一夜间引起热议，中国人民公安大学治安系教授、户籍专家王太元表示，即使一定要救高价房市，应当是企业自己救，而不能用公共财政救；应当用经济行为去救，拿不具有经济价值的户口去救，是没有任何道理的。“购房落户”是寅吃卯粮，用户口救房市，短期看是无本万利，长期看肯定弊大于利。

　　截至2008年底，北京市常住人口已达1695万，即将触及1800万人的容纳极限。每年50万人以上的增长速度已经让环境和社会资源不堪重负。北京实行购房落户制度，还将面临准入门槛制度设计的难题。如果准入门槛过低，则会造成人口拥挤；如果准入门槛过高，会造成新的社会不公。

　　中国社会科学院城市与房地产经济研究室副研究员况伟大表示，北京市的城市规模已经非常大，再增加人口对经济发展有影响，因为城市扩大之后，就不能再发挥出大城市的聚集效应和规模效应。购房落户在北京推出非常困难。如果考虑制定这项政策，设定的门槛也必定是非常高的。

　　虽然购房落户政策对刺激楼市见效快速，但从长远来看，各方声音都不看好，即便是赞同者，也表示应灵活制定政策，以免造成城市负担过重。

　　猜想八 取消二套房房贷限制

　　2007年9月和12月，银监会两次会同人民银行联合发布“通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同时贷款利率为基准利率的1.1倍。不过，随着全球金融危机的蔓延以及房地产市场的萎靡，去年年底国务院再出政策。“为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房”，为二套房政策的执行留出相当大的空间。中央财经大学教授郭田勇表示，不排除二套房政策取消的可能性。

　　★点评：郭田勇认为，二套房政策是2007年针对我国房地产市场投机炒房行为过多、房地产过热、导致房价上涨过快行为出台的措施，在之后的市场中对炒房团也起到了很好的遏制。现在看来，虽然二套房政策取消的条件还并不成熟，但是随着经济增速回落，以投机炒房为主的行为逐渐减少，更多的是居民改善型住房需求，二套房政策可适当放开。

　　但是改善型住房界定模糊，一家银行客户经理表示：“对于这种结清贷款后卖房然后再买房的情况，我们在实际操作中都算作二套房，不能享受优惠。理论上只有‘改善型普通自住房’可以享受优惠，但北京市的人均居住面积缺乏具体数据，‘改善型普通自住房’是一个很模糊的范畴，我们实际上也没办理过这种贷款。” 宏源证券研究员杨国华表示，央行和银监会没有出台针对“国六条”的操作细则，“改善型住房”没有一个清晰的定义。

　　调查显示，北京楼市70%的商品住房购房人都为二次购房，即“改善型”购房，而能否让这些观望的改善型购房人在眼下出手，“二套房贷”政策能否松绑已经成关键因素。业内专家表示，如果从眼下中央政府倡导的活跃市场、刺激消费出发，有选择性地对“二套房贷”松绑既可满足改善型购房人购房，又可防止“炒房投机现象抬头”。

　　猜想九 制定更具体保障房建设政策

　　《政府工作报告》当中，2009年，北京市将筹资15亿元用于加快建设保障房，开工建设和收购保障房850万平方米，其中限价房为650万平方米。很多开发商担心保障房的大量入市会冲击房地产市场，普通住宅面临降价压力。北京市市长郭金龙则表示：“政府加强保障房的建设并不会冲击房地产市场”。他认为，由于北京市土地资源的稀缺以及需求的旺盛，房地产业前景光明，但当前的市场结构需要调整。

　　★点评：当前房地产业的主要问题是存货过多，新增建设项目太多将不利于消化存货。但近期各城市政府先后在地方“两会”上表态，进一步确认了保障房作为解决民生问题和弥补房地产投资手段的地位。在北京市政务咨询会上，副市长陈刚表示，今年北京市将申请试点，使用部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设，这也表示了政府对于保障房建设力度方面的决心。

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，预计保障性住房仍旧是本次“两会”政策方向的重点，本次“两会”中将对保障性住房的建设规模、土地供应、财政资金规模、准入及推出机制等做出更加具体以及严格的规定。