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景区管理的新潮流----景区托管 (上)
[日期：2007-08-23]  来源：http://www.fjms.net  作者：赵铭熙   发表评论(0)打印



    “企业托管”并不是一个新名词，但景区托管却是一件顺应时代潮流的新鲜事物。随着旅游景区的飞速发展，旅游业的众多行家里手都在为旅游景区的未来发展出谋划策，旅游界的众多专家学者都在为旅游景区的发展献计献策,正是在这样的背景下，景区托管应运而生。
    一、什么是景区托管？ 所谓景区托管，就是对旅游景区进行委托管理，是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力，并能够承担相应景区经营风险的法人或自然人去有偿经营，以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。换言之就是通过契约形式，受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区，以有效实现景区的保值、增值。景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌、资金等引入景区，对景区实施有效管理。同时，景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资金优势获取一定的经济回报。
    二、景区托管的目的 景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下，直接进行对景区的资产等要素的重组和流动，达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的，从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。
    三、景区托管的优势 根据我们多年的市场研究、综合跟踪评估，在山东淄博周村旱码头景区，以及江西、湖北等景区托管业务的实际经验，我们认为，简明而言，景区托管独特的优势在于： 1、景区托管能有效实现所有权与经营权分离，其目标是提高旅游景区资产的运营效率，因而有利于资源的调动和旅游景区的整改，并有利于景区的中长期发展。 2、景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高资本质量的重要途径。3、景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合，提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。
    四、景区托管的适用对象 1、当运用其他方式进行旅游景区重组存在体制性障碍时，可考虑托管方式。为回避某些体制性障碍，可通过景区托管方式暂缓原始产权的转让，而先将法人产权让渡出去，一方面先努力救活旅游景区，另一方面设法给予受托方更优惠的经营条件，以满足受托方的利益要求。 2、当适用其他方式进行旅游景区重组存在资金投入过大的障碍时，可考虑景区托管办法。此时景区托管可有效地缓解买方主体的资金压力，因而它可暂不进行原始产权的变更，进而可暂时免交购买这项产权的费用。 3、适用于一些暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的旅游景区。景区的原始产权主体既无力自我经营景区，又不愿放弃或不愿轻易放弃景区所有权，托管就可能成为最佳的重组方式。 4、当买方主体一时说不准购买目标景区的未来前景，抑或本不想购买目标景区原始产权时，可通过景区托管方式在一定程度上减小这项投资的风险。 5、适用于一些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区，比如一些缺乏市场竞争力的旅游景区，一些债务负担沉重甚至资不抵债而又告贷无门的旅游景区，一些经过多次和多方式整顿而无效的旅游景区等。
    五、景区托管的现状 目前国内景区托管还处于起步阶段，为数不多的几家从事景区托管业务的公司，其主营业务基本都是旅游策划、规划或者其他旅游相关业务，景区托管只是其派生业务。不过，旅游景区托管业务正在被越来越多的企业重视。
    尽管景区托管无论从概念、范围和指导理论等方面都还很模糊，需要认真界定，但可以肯定的是，景区托管具有可以快速扭转旅游景区的不利局面的“神奇”效果。景区托管是一剂帮助旅游景区走出困境、快速发展的良方。
    六、景区托管的四重境界 一谈到景区托管，多数人都会联想到那些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的景区，联想到降薪裁员、辞职离岗的“血雨腥风”的场面。其实，这仅仅是对景区托管的误解或片面理解。适于进行托管的景区，不但包括那些濒于倒闭的景区，还有一些经营较好的景区出于不同的目的，要求托管。根据SWOT分析法，笔者将景区托管大致分为四种情况，在这里称为四重境界。 第一重境界：减员增效---猛虎下山。当我们面对一些机构臃肿、人员冗杂、效率低下而且外在威胁严重的托管景区时，减员增效不失为一种简单适用的好办法。这也是景区托管的入门境界。
    减员，就是精简机构、削减人员，这一刀挥下，原有的体系四分五裂，原有的人员分崩离析，其势头之猛烈如猛虎下山。但减员并不是目的，而是手段，减员增效的重点是增效。进行此类景区托管的难点也在增效，减员过多，影响人力资源数量、影响人员心态情绪，最终达不到增效的目的，托管也就成为一种空谈。如果减员的幅度过小，不能根本转变以往企业面貌，也达不到增效目的。
    有经验的景区管理公司在进行减员增效时，不仅要进行环境分析、优劣势分析，还要充分考虑景区现状和未来发展。并根据科学的工作流程和组织结构来决定如何减员增效。减员增效以后，不仅可以节约人力成本，还可以提高员工工作效率，提高景区运行的效率，提高景区的效益，其势头之凶如猛虎下山。
    第二重境界：开源节（截）流---蛟龙出海。有一些被托管旅游景区，区位优势明显，内部管理也不错，但外部威胁严重，且景区营销工作滞后。针对这样的景区，采取开源节（截）流的措施比较可行。
开源，就是广开客源，针对客源市场进行细分，找准目标市场，展开市场营销。已经具备内部优势的旅游景区，通过景区管理公司制定正确可行的营销战略和战术，可以迅速扭转不利局面，其势头迅猛如蛟龙出海。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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