成业行(成业行博客|成业行新闻)是国内最早创建的综合性房地产专业服务机构之一。经13年的发展，已成为一家集区域规划、投资顾问、营销代理、地产金融及开发建设于一体的集团企业。

　　截至2007年底，已完成顾问项目156个，累计销售全案、营销代理的高档公寓、写字楼、别墅、普通住宅项目69个，销售面积超300万平方米，销售额过200亿元，成为名副其实的“北京地产十大金牌代理行”之一。

　　随着二三线城市的崛起，成业行正以“专业化、规范划、精细化”的服务为石家庄、威海、东营、呼和浩特、桂林、沈阳等二三线城市的发展出谋划策。

　　成业行投资顾问有限公司总经理邵念强，温文儒雅，深谙房地产专业知识，对于中国城市的发展有着自己独到而又专业的见解。今天，邵念强正用自己多年来积累的丰富经验，深耕于二三线城市的发展。

　　据了解，早在2003年，成业行就在为东营的城市建设建言献策。那么，邵念强如何看待东营这座城市？在他眼里，东营的发展潜力在哪里？又有哪些制约因素？

　　记者：仅仅25年的时间，东营由一片荒凉贫瘠的盐碱地变成一座新兴的石油城市，城市化率达到57.4%,高于国家城市化率的平均水平。2010年，东营城市化率将达到65%。请问，您如何看待东营的城市发展？

　　邵念强：东营的城市发展具有典型性，是能源主导型城市。25年前，发现石油后，这个城市是在盐碱地上快速发展起来的。在发展的过程中，由石油管理局演变成了一个地级市，具备了城市的多种功能。东营的城市化率高也在于这个城市是胜利油田的所在地，油田职工占了很大比例，并且周边农村人口密度本来就很低。今后几年，东营城市化率发展速度还会更快，因为外地的采掘公司的生活基地要陆续回迁到东营。我认为，这个城市的城市化是一种油田职工主导的机械式增长方式。

　　成业行的调查数据显示，从1996年到2005年10年间，东营城市中心区的人口增长每年只有1万人，从这一点看，城市人口的增长速度并不快，这也是由东营建市以来产业结构的单一性决定的。20多年来，这个城市主要以石油及其衍生行业为主要产业，而石油工业属于资本密集型和技术密集型产业，不属于劳动密集型产业。

　　目前，东营的城市定位正在从单一的能源城市向黄河三角洲的中心城市转变。这意味着东营的产业结构要发生很大变化。除了能源之外，机械制造、高新技术、生态农业、旅游观光业等等都会逐渐发展起来。应该说，这样一个综合的产业发展使得东营这座城市具有了长期发展的动力，尽管在渤海的大陆架和次大陆架发现了新的油田和气田，但石油和天然气的开采逐渐减少是不争的事实。未来三十年五十年，用什么来支撑城市的经济发展，这必须提前二三十年去做考虑。实际上，东营正在做这方面的工作。

　　记者:那么，您能否为我们介绍一下这座“能源城市”向“中心城市”转变的过程中，具体表现在哪些方面？

　　邵念强:2004年，成业行曾经为东营做过城市研究。数据表明，由地方企业所带来的产值占到东营GDP的49%，而之前胜利油田产值要占到70%以上，这说明产值结构比例在发生变化。此外，政府的财政收入中来自地方企业的比重也在2004年达到了50%。2004年对于这个城市来说是个标志，此后，多种产业类型、多种经济成分的比重在逐年增加。

　　近两三年，东营的城市经济发展速度和城市居民购买力的增长更加显著。2005年东营市生产总值达1166.14亿元，突破千亿元大关;2006年东营市实现生产总值1450.31亿元;2007年全市生产总值达到1650亿元。另外，2007年，东营人均GDP达到9万多人民币，而北京人均GDP是5万多人民币，上海人均GDP是6万多人民币，尽管东营的城市经济或者其它一些设施还无法和北京、上海相比，但东营石油城市的特征使得它的人均GDP达到其它城市无法比拟的高度，同时也使得这个城市的消费能力很高。目前，东营市的人均GDP、城镇居民人均收入、职工工资性收入、人均财政收入、人均消费水平等指标，均居山东省前列，且高于省会济南市。

　　未来，东营的城市发展将取决于城市发展战略定位。从目前来看，东营是我所见过的最具有危机意识的城市。从上一届政府就开始尝试能源城市转型，现在东营是能源城市转型的试点城市。成业行从2003年开始与东营合作，就如何转型、怎样发挥城市优势等等提了很多意见和建议。我们认为，东营城市未来的发展前景光明，最重要的就是要做好战略转型，才能最终实现城市发展目标。

　　记者:国家“十一五”规划明确表示要大力发展黄河三角洲。黄河三角洲也成为我国继珠江三角洲、长江三角洲之后最后一个待开发的大江大河入海口。在您看来，这将为东营的发展带来怎样的历史机遇？

　　邵念强:长江三角洲和珠江三角洲的发展都具有悠久的历史渊源，黄河是中华民族的发源地，也是人类文明的发源地之一。她本应最先发展起来，但由于黄河从历史上就总是泛滥，所以三角洲区域总是无法建立和发展城市。现代黄河三角洲是1855年以来，黄河冲积作用形成的冲积扇。东营是这块年轻土地上唯一的城市。我认为，一方面黄河三角洲的发展应更多地从环渤海经济圈的角度来看它应该占据怎样的地位，另一方面是在黄三角的战略发展中，东营占有怎样的地位。

　　首先，从地图上看，黄三角处在环渤海区域的中心区，而在环渤海区域的城市中，东营又处于这个区域南部的节点，它是从胶东半岛到京津的中介点。地理位置非常重要。这样看来，东营在环渤海经济圈内的地位具有独特性，虽然它比不上北京、天津、大连等城市，但它的位置会越来越凸显，尤其是东营深水港、青岛-北京高速路建成后，新的海陆交通一体化会逐渐显现其重要性。

　　其次，就是黄河三角洲的湿地资源的重要性，怎么强调都不过分。现在，它还是一个被泥巴掩盖的“宝石”，慢慢地，人们会把它擦得越来越亮。这块“宝石”会给东营带来50年、100年、甚至150年的经济增长，因为它的唯一性、多样性会吸引越来越多的人去东营看湿地，就像人们千里迢迢去看海、看沙漠、看草原一样。当然，东营一定要在保护好生态的同时，建设好旅游设施，有足够的旅游接待能力。

　　第三，东营土地资源丰富，而且土地面积不断扩大。东营现有土地面积80多万公顷，尚有35万公顷待开发利用，加上黄河每年不断填海造陆，使这里成为中国东部后备土地资源最多、开发潜力最大的地区之一。那么，这些土地如何利用，是需要认真考虑的。黄河三角洲这个“待开发”的区域，不会像长三角和珠三角一样成为城市密集、人口密集、经济密集型的区域，也不会像这两个地区一样土地寸土寸金，它将成为一个生态多样化的三角洲，东营就是这个区域的代表。

　　第四，东营可以发展成为现代制造业基地。中国是制造业大国，但目前制造业的快速发展已经给土地资源稀缺的南方诸城市造成了很大的压力，并且南方劳动力成本不断上涨。就拿离东营近一点的长三角来说，苏锡常的工业化会逐渐升级，朝着越来越高端、越来越软件化发展，相对劳动密集型、对土地需求更大的产业会北迁，北迁就会考虑到到山东，山东就会到东营，因为东营有着大量的土地资源。

　　另外，尽管东营的石油产量在衰减，但石油装备的设计和制造能力和水平在全国地位很高，会持续发展下去，因为它已经形成了整套的技术力量和生产能力。在招商引资快速发展的过程中，我建议，东营的发展要具有长远眼光，引进项目要与黄河三角洲生态经济区的定位相符合，对于一些会产生污染的大型化工类项目则要慎重，否则会得不偿失。

　　东营要融入环渤海 大经济圈，发展好现代制造业、生态农业、生态观光业、生态海洋业……发挥好生态效益，这会给东营带来美好的前景。

　　记者:据了解，成业行与东营已经有了多年的合作，请您谈谈对于东营的人文文化与地域文化等方面的感受。作为多年的合作伙伴，您认为东营的竞争优势究竟是什么？

　　邵念强:黄河三角洲是一片神奇的土地，雄浑壮阔，景色宜人。我最感兴趣的是黄河三角洲的湿地，因为它不仅是中国暖温带最广阔、最完整、最年轻的湿地生态系统，仍保留着原生带的特色，而且也是全亚洲最大的湿地，可以和非洲的尼罗河、美洲密西西比河三角洲有一比。良好的生态环境使这里成为生物多样性的天然乐园，是科考、探险、休闲、健身、环保的理想场所。

　　此外，这儿还有很好的温泉资源、芦苇资源、淡水湖资源、泥质海滩……这些资源组合在一起，让东营成为最有价值的特色滨海旅游度假城市之一，成为水域特别丰富、湿地多样化、有大的湿地景观的滨海城市。来这儿旅游会产生与青岛等滨海城市完全不一样的感觉，因为这儿的海滩是泥质的，并且含有很细的盐和丰富的矿物质，是一种天然的美容产品。

　　东营既有悠久的历史文化，又有以石油工业为代表的现代文明。广饶县古称乐安，为春秋战国时期齐国腹地，是古代军事家孙武的故里。黄河文化、海洋文化、古齐文化、石油文化、移民文化和湿地生态文化在此交汇融合，构成了具有鲜明特色的黄河口文化。

　　记者：您曾经表示，在二三线城市做地产开发，要研究一个城市经济发展的特点，每个城市像一个人一样，有自己的个性。那么，在您眼中，东营的个性是什么？发展潜力是什么？制约因素又在那里？

　　邵念强:东营的特性就是空间大、土地资源丰富，经济发展劲头十足。不利之处就是处在国家版图的东端部，交通不是很便捷，不利于聚集人气。另外，黄河虽然给东营带来丰富的土地资源，但土地中盐碱地的比例很大，不利于城市绿化，给建设宜居城市造成一定的困难。东营需要挖湖堆山，将地下的盐碱做技术处理，才能植树种林。这是东营的特征。

　　东营经过25年的发展已经跨越了第一个阶段，从一个不毛之地发展成为一个新兴的石油城市，而且各项经济指标都名列前茅。但以石油及石油衍生产业为龙头的产业占整个城市经济发展的比重还很大，而且东营不是交通枢纽，也不是商贸城市，不能够提供更多的就业机会，外来人口不多，基本以本地人口为主，所以，人口发展缓慢成为这个城市的制约因素。

　　但要看到，在第二个发展阶段，东营从石油城市转变成为黄河三角洲的中心城市，那么，这就给东营提出了经济要从单一型向综合型发展。我相信，现代制造业、旅游业等产业的发展必将吸纳更多的人来此就业、定居，这会给东营带来更多的人气。

　　记者:您曾经说，一个城市的发展战略决定了这个城市特性，这个特性又决定了房地产开发的特性。请您围绕这个话题，谈谈东营房地产市场现状及发展前景。

　　邵念强:由于土地供给充沛，近年来东营的房地产发展过快。东营总人口46万，每年人口增长在1万人左右，这就决定了市场对于住房的需求不会很旺，所以，地产开发很快就满足了城市对于住宅的需求。现在，东营很多家庭都有两套房子，流动人口少，租金也不高，住房需求趋于饱和。

　　我认为，东营在房地产的发展上，建设量不宜大，而要“精”。要以建造精品、建造百年建筑、建造有特色、有品位的建筑为主要目标，在产品上下大工夫，做更多人性化的东西，为老百姓营造宜居环境。另外，东营要向旅游地产方向发展，吸引更多的人来此休闲旅游。近年，成业行已在东营做了两个旅游地产项目，一个是栈桥旅游度假区，一个是温泉旅游度假区。至于住宅地产，要适可而止，不能在短期内大规模发展。我想，当更多的人来此就业、定居，自然会带动住宅房地产的发展。

　　归根结底，东营是一个有活力的、有发展潜力的、有后备资源的城市，城市化的发展具有自身独特的典型特征。东营也是一个具有独特资源的城市，无论是石油资源，还是黄河三角洲湿地资源，都是无可比拟的。东营要依据自身拥有的独特的地理资源，抓住天时，即城市再上一个台阶的历史机遇，充分调动各个方面的积极性，也就是人和，将国内外的人才聚集起来，共同为这个城市的发展出谋划策，提高城市的知名度，让更多的人了解这个共和国最年轻的魅力城市！