政企各取所需

　　地方政府“白送”土地不稀奇

　　在土地资源日趋紧张、国家对土地调控越发严格的情况下，拿地成为众多地产企业的要务，聪明的华侨城凭借着欢乐谷等主题公园，近些年来屡屡在全国各大城市拿到土地。

　　“能拿下土地，这主要得益于我们的旅游地产模式，这个模式的核心就是以旅游项目拿地，再为地产项目服务。”华侨城集团一名高层直言，对主题公园得心应手的营销和其延伸出来的产业链为拿地创造了条件。

　　从华侨城近年来在全国的布局不难看出，这项靠主题公园拿地的买卖肯定是一个巴掌拍不响。

　　从上世纪80年代末期筹建中国第一家主题公园——锦绣中华开始，到此后的世界之窗、民族文化村、欢乐谷，每一个主题公园都为华侨城乃至深圳赚足了人气，并且还解决了大量人员的就业问题。与此同时，大量游客相应拉动了交通、餐饮、酒店、零售等服务业发展。这对急需寻找新的经济增长引擎的地方政府，无疑充满吸引力。华侨城也因此成为众多省市极力邀请前往的投资商。

　　“相对于民营企业来讲，作为中央国有企业，我们确实占有很多优势，特别是在跟地方政府的合作上。”上述华侨城负责人毫不避讳与地方政府的这种“各取所需”。

　　“我们以主题公园为营销手段，不仅可以顺利拿地，还可以便宜拿地，而政府也多了一个旅游项目，何乐而不为？”华侨城负责人透露，华侨城在成都项目的拿地平均价为80万元/亩，而该区域的土地市场价为130万-150万元/亩；华侨城在北京的拿地平均价约为100万元/亩，远低于周边商品房当时200万元/亩的土地成本。

　　华侨城凭借这种建设主题公园低价拿地、发展“小公园、大地产”的盈利模式最终在其年报上得到了体现。根据华侨城A 2009年半年报披露，2009年上半年，该公司地产销售收入6.9亿元，毛利率达53.44%；景区酒店等收入4.7亿元，毛利率30.44%，旅游团费收入1.5亿元，毛利率4.45%。不过，该公司80%以上的利润来自房地产业务，旅游仅占20%。

　　无独有偶，两年前开园的银川森林公园，实质上也是由开发商以几近“承包”的形式进行开发的。这个占据银川优质地块的主题公园项目原本土地面积183公顷，其中100公顷用于森林公园及旅游配套设施建设，83公顷开发岛上住宅、岛上商业、岛上休闲。

　　据投资这个项目的开发商南非公司拉普斯置业透露，在其与当地政府的协议中明确表示，拉普斯置业出资帮助政府建设森林公园，而作为投资回报，政府将公园用地的83公顷以“几乎白送”的价格出让给拉普斯置业。

　　“一来与当地政府搞好了关系，顺利进入中国的房地产市场，二来还拿到了我们想要的地块。最重要的是，比通过招拍挂拿地来的划算。” 拉普斯置业负责人表示。

　　背后隐忧频现

　　“小公园大地产”非绝佳搭档

　　华侨城、银川森林公园暂时的成功让许多开发商看到了“油水”，在各地圈地数百亩甚至上千亩模仿类似开发模式的事例比比皆是。然而这项看似风光无限、有利可图的发展模式，其背后的隐忧也同样存在。

　　“一个主题公园或者说是大型游乐园需要的是便利的交通、极高的人气以及一定的消费能力，而其中最为重要的莫过于人气。但一个宜居的房地产项目，需要的却是相对清新的空气、宁静的环境以及相对便利的市政配套。”住建部城建司司长陆克华告诉记者，根据住建部和环保部此前公布的主题公园建设标准，主题公园或大型游乐园的选址都应该远离居住区。

　　华侨城显然不符合上述规定。因此不少业内人士认为，华侨城的营销思路虽然看起来符合“主题公园带动地产、商业项目”的新兴模式，但它与海南等地推出纯粹的旅游地产不同，那些带火周边房地产项目的都是静态公园，地产商的卖点就是“绿色和健康居住环境”，而欢乐谷是热闹的游乐园，大型游乐设施发出的声响、人潮人海的外来游客、耀眼的灯光都是对宜居的干扰，一旦业主投诉，其主题公园必然受到影响。此前环球嘉年华便是一个例子，由于光污染、声污染过大，环球嘉年华首次进京便遭到选址周边居民的集体投诉，最终不得不移址经营。

　　“一旦出现业主的抵触和投诉，欢乐谷就不得不面临和环球嘉年华同样的命运，但如果欢乐谷移址，它所服务的华侨城地产项目也就没有‘金字招牌’，两个项目的前景就危险了。”一位了解华侨城运作的代理行老总表示。