3 “15分钟步行圈”代表了生活品质

　　“住在这里，也许我也可以考虑不开车，成为一名环保主义者。”作为运河商务区的开发商，杭州远洋莱福房地产开发有限公司总经理罗钊明以这样的开场白与记者见面。

　　在罗钊明的办公室外，是一片长满了一人多高杂草的荒地，但在他看来，这里将成为以“人”为主题的宜居之地，宜居的最重要条件就是，“可以不用开车上班，”这甚至可以看作是一种生活品质。

　　有报道称，在韩国首尔，每年堵车约堵掉200多亿美元。

　　而在城市综合体的生活节奏，将是按步行的速度计算的。罗钊明把这个区域的范围称作“15分钟步行圈”。

　　早上，住在居民区的你可以步行去综合体的写字楼上班；中午，在旁边的酒店预定位置，和客户一起吃饭；下午去隔壁的健身馆做个运动；晚上再去商场消费，或是看场电影……到综合体的任何一处，你的步行时间都不会超过15分钟。

　　事实上，当我们查阅各大综合体的详细资料时发现，绝大多数的综合体都以步行街的形式出现。

　　作为日本东京最繁华的商业区，日本银座平时虽然车流不息，但每到星期日，这里就禁止一切机动车进入，成了步行街。巴黎最大的商务、商业区拉德方斯区，设计之初就考虑了人车完全分离的模式，将车流完全放在地下。据说，这样的设计，完全是为了让人们在悠闲的步行中找到生活的乐趣。

　　而在杭州的运河商务区，设计者的想法是，即使碰到下雨天，你也可以不带伞就到达这里的每一处。

　　我们或许可以在加拿大多伦多的伊顿中心，找到一些未来的影子。这座加拿大最大的现代百货公司，是一个跨越5个街区的庞大条状多层商业综合体，由百货公司、零售商店、24层塔式办公楼及车库组成，而架空的人行天桥将商场和商场之间联系在了一起，完全不会受到天气的影响。

　　4 商务+公寓，告别都市“死城”

　　美国纽约的洛克菲勒中心，在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆，一度非常萧条。

　　在后来的开发中，他们发现了这个功能的缺失，于是在1963年，建设者在中心的外围建设了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，为中心带来了生机。

　　要不要在综合体中规划居民区，规划多大规模的居民区，这些曾是综合体蓝图设计者的一个疑问。在拱墅区城市建设发展中心招商办副主任王其看来，综合体作为一个商务区，应该尽可能安排商务楼，缩小居住区的面积。

　　但是开发商却提出了增加居住区的意见，因为从综合体的商业考虑，一旦居民的密度低于一定水平，就会回到分区规划的情形，商业区成为城市当中的“死城”。

　　对于一个人口高密度的城市来说，尽大可能地增加楼宇的利用时间，实际是在提升城市的含金量。而相对稳定的居民，是综合体实现24小时“不夜城”的基础，居住区的面积在25%时达到了最佳组合。

　　包括纽约曼哈顿中心这样的黄金地段，政府部门也注意到公寓稀缺带来人气不足的问题，从1984年以来，政府下决心在这个每平方米4000美金的黄金地段，增加住宅面积，以改变一到晚上就成“空城”的局面。

　　相对于“楼宇经济”，城市综合体所包容的是原有产业上下游的再延伸，使楼宇之间不单单是物理组合，还会产生“化学反应”——楼宇之间的产业相互联系、又互为补充：为写字楼的白领提供公寓服务，有相应的酒店提供商务餐饮，工作之余可以去购物、娱乐……这种产业集聚的效应，是过去单体楼宇建设无法达到的。

　　浙江大学区域与城市发展研究中心课题组曾对运河商务区项目的区域社会经济影响作过一个评价，根据他们的测算，运河商务区建成后将新增生产总值约为20亿元，带动相关地区的GDP增长达65亿到90亿元，新增就业人口约2.25万人。

　　5 像“丝带”一样流动的城市

　　在运河商务区的建筑设计图中，记者看到这个用一根“丝带”连接的“城市”。

　　消费的人流在各个楼宇之间自如穿梭，就像运河水一样流动起来。

　　这是由世界最成功的商业建筑设计公司——英国的BENOY所设计的综合体模型，从写字楼到商场再到酒店，每一个商场之间都由走廊连接，走廊上盖以玻璃穹顶，可以让阳光自然地倾泄下来，这种连接甚至还延伸到了楼宇的二层楼面。

　　不只是地面和空中连廊，实际上，在综合体中所有的通道都是连通的，甚至包括整个地下三层的立体通道。

　　这个庞大树型的交通体系，不仅与地下车库相通，与每一幢楼宇相通，甚至与杭州地铁三号线相通。

　　在香港，几乎每一个地铁出口都与商业和居民区紧密联系，可以算是建筑整体的一部分。有记者曾在香港旺角站认真地数过，仅这一个站点就有多达14个出入口。当你从地铁出站时，会发现已经直接到了香港城市大学的校门口。

　　拱墅区区委书记俞东来告诉记者，为了实现这种“通道树型”的交通结构，原本在香积寺路就要拐弯的地铁三号线，为了与运河商务区相连，特意向北延伸了一段。

　　如果说地铁是大动脉的话，在这个地铁站的地下层，通向各个楼宇的自动扶梯就像是人的毛细血管一样，将人潮一级级地分流到地面。这种多出口式的道路设置，帮助人流快速地疏散，即使在香港中环这样的人口高密度区域，也看不到地铁出口因为人多出现拥堵的情况。

　　据了解，香港青衣城广场未开业之前，该站的客运量每天仅1万人次，商场开业后逐渐递增至每天4万多人次，每周客流量达到了30万人次，地铁口与城市综合体产生了双向互动效应。

　　可以想见，这块暂定命名为“运河商务区”的地块，五年之后有可能成为杭州最顶级的城市综合体。也许到那时，这个区块也会像广告牌上的众多经典一样，成为国际城市综合体的一个标志性样本。