“秦岭山下最后的精品别墅”“有一座院子，配得上秦岭”——在西安市繁华的南门广场一侧，一幅巨型别墅促销广告格外炫目。谁能想到，这一别墅项目原本规划的却是“奥体运动旅游主题公园”建设用地。

　　记者调查发现，自2001年这一项目立项、上马以来，不断有群众举报、领导批示，一些违规行为却没有得到纠正，开发商建设和销售别墅的行为至今仍未得到彻底处理。

　　规划的是“公园”，建成的是别墅

　　记者按广告促销地址几次来到秦岭北麓的西安市户县草堂镇，看到被拆迁的万军寨村两侧已建成两处高档别墅群。矗立路旁的广告牌宣称：“一期完美交房、二期典藏巨献”。

　　据销售人员介绍，这处别墅区名为“山水草堂”，由陕西盛景置业公司开发建设。项目占地2000余亩，2006年下半年正式开工，目前一期竣工房源200余套，二期竣工房源200余套，最大单体别墅建筑面积约500平方米。别墅销售每平方米价格从5000元到1．2万元不等。记者实地察看了两处别墅群用地情况，大都是独门独户建筑，个别别墅占地近1亩，大部分别墅占地0．3亩左右。

　　万军寨等周边5个村一些村民反映，从2002年起县、镇政府开始征用土地，当时宣传说要建设“山水草堂奥体运动旅游主题公园”，对当地经济的拉动作用非常大，老百姓将从中得到巨大实惠。整个项目共征用5个村庄和附近农场土地2300余亩。

　　记者为此采访了陕西省有关部门。据介绍，这一项目上报陕西省发展改革委、省旅游局的名称为“山水草堂奥体运动旅游主题公园”，规划建设奥体长廊区、时尚运动区、惊险运动区、科技运动区等8个主题园区，总投资2．5亿元。2001年3月，上述两部门分别发文批准立项。另据陕西省国土资源厅公布的资料，这一主题公园是以生态农业、体育健身、旅游等为主要内容的综合性开发项目，项目共批准用地2309．943亩。

　　这一项目用地被征后抛荒近3年，直到2006年下半年才动工建设，但开发商要建的不再是原来规划的“奥体公园”，而是“山水草堂”别墅区。为此，当地群众不断向各级政府反映，阻拦开发商施工，甚至数次与开发商发生冲突。

　　在售楼现场，“山水草堂”别墅区销售人员说：“这个项目五证齐全，是西安难得的合法精品典藏别墅楼盘，可放心购买。”据销售人员介绍,别墅区一二期项目相继落成，三四期项目也计划开工建设，最终要建成近1000套“精品别墅”。

　　省里道道“禁令”，难挡基层“绿灯”

　　“奥体公园”项目审批上马，经过了省、市、县三级政府发展改革委、旅游、规划、国土、建设等职能部门层层“把关”，各类“关口”10余个。当地群众不明白的是：谁为开发商改建别墅开了“绿灯”？

　　针对群众举报，2006年6月底，陕西省国土资源执法监察局曾组成调查组前往调查，并向省里呈交了调查报告。省、市主要领导在这份调查报告中批示：“奥体公园”已出现改变用途苗头，要严格监管项目用地，防止改变土地用途。陕西省政府还责成西安市和户县政府有关部门严格监管，防止项目用地改变用途。但当年9月，开发商就在规划项目区建成一座独门独院别墅样板房进行促销。对开发商这些行为，户县相关部门并未有效制止。

　　同年10月底，陕西省国土资源厅会同有关部门对“山水草堂奥体公园”项目再次调查。查明户县政府自2002年7月至2004年8月，分5次向盛景公司出让土地2309．94亩。其中第一宗地用于建设“山水草堂农业生态园”。其余4宗地用途为“以体育、生态为主的旅游公园用地”。户县国土资源局在给盛景公司的5份土地出让文件中均写明：“不许改变用途，出让年限50年。”

　　但在给盛景公司颁发国有土地使用证时，户县国土资源局却在土地用途一栏中加入“房产”二字。对添加“房产”二字的政策依据，户县国土资源局在接受记者采访时称：这一问题无法回答。

　　事实上，户县有关部门的“无法回答”背后有玄机。不知出于什么原因，2005年2月4日，西安市发展改革委下发11号文件，重新批复了《盛景公司“山水草堂”自筹基建项目前期准备计划》。这个文件将原项目调整为“旅游度假项目”，建设内容变更为“温泉会馆、会议服务、温泉洗浴、运动休闲、传统民居公寓以及必要的配套设施”，并将总建筑规模由9．6万平方米一下子“调整”为43万平方米。

　　正是依据西安市发展改革委的“调整”文件，该项目的规划方案也得到了“相应调整”。至此，最初的“奥体公园”项目正式“变脸”。记者在项目平面图上看到，规划总户数1460户，住宅平均层数3层，总停车位1900个，总建筑密度6．8％，绿地率80％，容积率0．165。

　　户县建设局相关人士在接受记者采访时称，开发商据此建设“别墅”已“符合规划”。

　　2007年上半年，失地农民再次向上级举报开发商违规建成别墅并公开销售，累计建成别墅400余套，套均建筑面积二三百平方米。而此时，开发商盛景公司已经取得了《商品房预售许可证》。

　　陕西省发展改革委相关人士前不久答复记者时称，没有收到西安市发展改革委就这一项目的变更文件，省发展改革委（2001）241号文件并未失效。这意味着“山水草堂”项目仍然应是原来规划的“奥体公园”。

　　一方面，省里多次批示批复，要求防止“奥体公园”项目用地改变用途；另一方面，个别基层相关部门费尽心机，为“公园”变“别墅”频开绿灯。一些“看不懂”的当地群众不断向上反映，至今无济于事。

　　失地农民艰难“维权”，基层政府大幅“让利”

　　在“山水草堂”别墅区项目违规建设过程中，户县草堂镇一些村民曾想方设法阻止施工。2004年6月，草堂营村群众为阻止盛景公司圈占土地，双方发生冲突，几十名村民受伤，部分施工车辆被毁。事发后，户县领导组织力量赶赴现场，才避免事态进一步升级。

　　为建设“山水草堂”别墅项目，户县政府还要求万军寨村整体搬迁至不足500米外的太平河西岸，遭到群众反对。盛景公司多次以断水、断电等方式，迫使万军寨群众搬迁。陈军政、何生虎等农民反映，为了给开发商腾地方盖别墅，县、镇政府将全村整体向西搬迁，耕地被占了，100多亩宅基地被占了，460多口人无地可种。

　　一些失地农民还说，在群众为维护合法权益不断反映时，县里却拍板给开发商“让利”。

　　2002年5月22日，户县政府召开常务会议，原则同意县开放开发办公室提交的《关于“山水草堂”项目享受县优惠政策有关问题的意见》。户县政府办公室随后印发的会议纪要显示：户县政府对这一项目的土地出让金留县部分减免50％收取。其中耕地每平方米免交4．1元，滩地每平方米免交8．1元。仅土地出让金部分，县政府就向开发商“让利”近700万元。县政府还在这次会议上决定，减半征收盛景公司“山水草堂”项目的耕地占用税，又向开发商“让利”数百万元。

　　在另一家房地产企业介入“山水草堂”项目开发之前，盛景公司因资金不足无法足额支付万军寨村农民的征地补偿款。户县政府积极为企业“纾困解难”，批准盛景公司先期支付给农民20％，其余的80％作为本金由公司管理使用，按一定利率每季度向村民支付利息。

　　针对群众质疑，户县国土资源局解释说，开发商和变更规划的相关审批部门到底有无违规、违法之处，“要靠上级纪检、监察部门来定性”。

　　据了解，目前有关政府部门已介入调查。