深圳在不到30年的时间里，经历了若干次大移民、大起伏、大转折和大发展，由一个边陲小镇逐渐成为社会经济繁荣、具有较强综合实力的现代化特大城市，实现了城市建设的巨大飞跃。深圳作为快速城市化的典范，其城市发展具有独特性，当前深圳既处于经济快速发展期，同时也处于城市问题的高发期。有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前深圳在城市更新中面临的任务之艰巨。

　　1 深圳城市发展的趋势与选择

　　1.1外部面临新的机遇与挑战

　　随着全国改革开放的全面深化，经济特区的政策优势逐渐普惠化。深圳应如何巩固和进一步拓展新的发展优势面临新的挑战。从国家区域发展布局战略来看，继珠三角、长三角、环渤海地区三大增长极相继诞生后，成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈、北部湾经济区等多个经济区正迅速崛起，区域间、城市间的竞争愈演愈烈，严峻的外部环境也迫使深圳应尽快提高自身的综合实力，加强与香港之间合作互补关系，发挥更大的辐射和带动功能。

　　去年底，国家出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》（下文简称《纲要》），明确提出深圳作为 “国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”的战略定位，这既是对深圳以往城市建设的充分肯定，也对未来城市发展提出了更高的要求和期望。深圳的城市发展面临新的机遇和挑战。

　　1.2城市发展模式亟待转型

　　在快速城市化和工业化背景下，深圳早期粗放式的发展模式引发了一系列的城市问题：经济的快速增长，但产业结构层次依然较低；城市功能不尽完善，特区内外二元结构明显；人口总量过大，以低素质人口为主的外来人口带来了一系列的住房、治安、就业等问题；同时，土地和空间、资源、环境都极为有限，不断增长的发展潜能和需求与资源有限供给不足的矛盾日益突出，使我们清醒认识到：以粗放外延式土地换取资本和发展的模式已难以为继，深圳要实现新的发展跨越，必须改变以 “成本洼地”、生产要素的不断大量投入为基础的发展，转向以“战略性资源集中”，整合现有资源，提高利用效率为基础的发展模式。这不仅是深圳经济增长方式的转变，同时也是发展观与资源观的转变，如何在基础性资源紧约束的条件下实现城市的可持续发展是城市转型的核心问题。

　　1.3城市更新是解决城市问题实现城市发展目标的重要途径

　　城市更新，通过对城市空间资源的整合，实现城市土地的二次开发，达到产业结构调整优化，城市功能的协调发展，社会整体效益的提升。深圳作为了一个年轻的城市，面临的主要问题不是物质形态的老化，更多的是因快速城市化带来的功能性和结构性的衰退而引发的城市更新。据调查统计，全市当前需要进行城市更新的总用地面积超过200平方公里，涉及城中村、旧工业区、旧居住区、旧商住混合区等多种类型。

　　目前深圳的城市更新不仅肩负着解决市民的居住环境改善、城市面貌美化的使命，更是实现城市转型和持续发展的突破口，也是应对当前国际国内市场竞争日益激烈形势下的重要城市战略。

　　同时，《纲要》的及时出台也为深圳城市更新创造了契机，为深圳在研究和完善城市更新的体制机制方面先试先行提供了更加宽松的政策环境。在内外双重机遇的触动下，城市更新成为当前解决城市问题、实现城市发展目标的重要途径。

　　2 深圳城市更新的实践与探索

　　深圳的城市更新伴随着深圳城市发展大致经历了三个阶段。

　　2.1第一阶段：城市更新的前奏（80年代初～90年底初）

　　从1980年深圳经济特区成立，依靠邻近香港，为口岸过往提供服务型商业和“外引内联”等形式建立“三来一补”工业，凭借港澳海外投资，交通运输、商业和房地产迅速崛起，罗湖口岸和南山蛇口地区建设加快，政府主要投资于道路和大型基础设施建设，大多是新地开发，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自发性的小规模拆旧建新。

　　2.2第二阶段：城市更新的初期（90年代初～本世纪初）

　　进入90年代以后，深圳经济保持高速增长的势头，城市格局逐渐明显，土地价值攀升。由于大量外来务工的输入，使“廉租房”的需求旺盛，旧村股份公司和村民纷纷自建住宅出租，获取租金收益，“城中村”现象出现。

　　同时，随着城市空间结构的日益完善，以市场为动力的企业自发式更新正悄悄发展，八卦岭工业区、上步工业区一批地处城市边缘的工业区，凭借城市拓展的区位变化，依托原有工业逐步发展以服装、电子为特色的商贸区，呈现一片繁荣景象。政府也尝试引导局部地区的改造更新，但由于缺乏统筹规划，改造并未取得预想的效果。