2.3第三阶段：城市更新的加速期（2004年至今）

　　进入21世纪后深圳城市发展进入稳定期，随着特区政策优势的消退，由于自身资源的条件有限，产业结构的不合理，以及不断增加的人口压力，市政府提出“二次创业”的口号，提出转变土地供需结构，开始着手进行以城中村改造和旧工业区升级改造为重点的城市更新。

　　2004年10月，市政府召开全市查处违法建筑暨城中村改造工作动员大会，拉开了新时期深圳城市更新工作的大幕。随后市政府出台了一系列相关政策法规，并设立市、区两级专职机构指导城市更新，使城市更新工作得到稳步和全面推进。城市更新已逐步由早期个体自发自觉改造向理性秩序的方向转变；由追逐个体利益向实现城市整体效益转变。

　　3 当前城市更新的问题与反思

　　3.1积重难返的土地问题

　　3.1.1土地流转造成土地遗留问题纷繁复杂

　　特区内外两次整体性的土地转性，在短时间内实现了土地国有化，但同时也遗留了大量土地性质不定，权属不明的问题，造成了土地权益不清，责权不公等现象。土地的征转，并没有实现农民的城市化，反而遗留了大量的土地灰色空间，随着城市的扩张发展，原有土地价值不断增长，原村民在利益驱动下，引发了群体性的大规模违建抢建现象。此外，由于城市管理的不到位，政策的不完善，也使违建行为有机可乘，不但没有遏制反倒多次大爆发，违法建筑泛滥成灾。

　　3.1.2以新增用地为前提的土地政策体系急待完善补充

　　深圳现有的旧区大多产权零散、功能混杂，在更新改造过程中，从规划功能和空间利用合理的角度出发，往往涉及更新地区功能的综合利用，原有土地的整合和功能置换，而目前在土地清理方面尚缺乏相关政策，造成大量旧区的更新改造难以实施推动。同时，现有的土地政策大多是针对新增用地开发的情况，对存量用地的出让方式、地价收支模式、土地回购、房屋拆迁等方面缺乏综合全面的研究，现有的政策体系有待进一步完善。

　　3.2市场强势驱动下的利益博弈

　　城市更新是城市资源的一次重新配置，也是城市众多阶层和社会群体的一次利益调整，城市更新是否真正可行关键取决于政府、开发商和原有业主间的利益平衡。但各方从自身角度出发，往往产生城市整体利益与局部利益、个体利益的矛盾；城市长远利益与短期经济利益的矛盾。

　　相对其它城市，深圳市场化运作成熟，原业主享受了因城市化带来的巨大的租金收益，是既得利益者，处于强势，且在城市更新中不断追求利益更大化，造成以城市公共利益为目标的改造成本增加。

　　国家《物权法》出台以后，一方面涉及个体物业征用更加敏感，“钉子户”现象日益突出；另一方面，由于目前对公共利益界限不清，在面对具体城市更新中的拆迁、补偿等利益问题时，政府难以进行理性判断和作为。

　　3.3政府在城市更新实施和管理中的缺位

　　3.3.1政府对市场干预手段有限，难以行之有效的控制引导

　　目前，深圳的城市更新项目多是依靠“自下而上”的方式，市场动力强劲，占据主动，大多数易于改造实施和经济利益可观的地区通过开发商实施了改造，而部分根据规划急待通过更新完善城市功能的旧区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生了错位，这种由市场带来的短期经济效益推动的城市更新，始终着眼在土地经济价值的再开发，难以实现城市更新的社会、环境、文化等方面的整体提升，可能给今后整体性的城市更新带来资源浪费和“二次更新”的危险。

　　3.3.2政府自主参与更新改造的机制尚待完善

　　城市更新作为一项系统工程，涉及国土、规划、发改、经贸等多个职能部门，在实际操作层面，政府自主参与城市更新的体制机制尚未建立完善；另外现有城市更新法规政策缺漏，对于更新改造的项目往往采用 “一事一议”、“一村一策”等个案操作的方式，容易滋生不公平的现象。

　　4 科学发展观指导下的城市更新思路

　　“科学发展观”从本质上说，就是坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，是促进经济社会和人的全面发展的发展观。深圳在面临空间有效供给不足的情况下，科学发展观的提出为深圳未来的发展提供了战略性机遇。深圳的城市更新也将积极探索更加规范化、科学化、理性化的发展思路和实施对策。

　　4.1明确以城市和谐发展为核心的更新目标

　　城市更新作为一项重要公共政策，必须坚持“以人为本”的原则，最大程度的推动社会整体的发展和进步。因而在城市更新过程中，政府必须树立正确的价值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能为城市更新的基本出发点，在城市更新过程中，政府必须树立正确的价值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能为城市更新的基本出发点；把实现经济增长和产业提升、社会结构优化、资源环境可持续作为城市更新的目标。

　　在整体目标引导下，根据城市发展的不同阶段制定科学、可操作的路径，探索全面改造、综合整治、功能置换等多种实施手段，提高城市更新的效率。