在以前，三亚最美的地方当属距离市区半小时车程的亚龙湾。这片绝佳的海滩上排列着16家豪华酒店。最早的一家是中粮集团引入的凯莱大酒店，1996年开业时的场景还深深印在许多人脑海里。人们睁大眼、张大嘴巴看着宽敞通透的大堂，质朴的地砖，身着花哨工作服的侍者，还有那些穿休闲服受邀前来的香港嘉宾而在2008年3月开业的丽思卡尔顿属于最后一拨海景大酒店。此后，新的酒店依然层出不穷—只是如今都排在了第二梯队，不能紧挨着海滩了。

　　在三亚的东面，往博鳌的方向去，是拥有21公里沙滩的海棠湾—比亚龙湾要长出好几倍。现在，在这片被三亚市政府赋名为“国家海岸”的沙滩上，包括凯宾斯基、香格里拉、逸林希尔顿、喜来登、费尔蒙在内的13座酒店的工地已经搭起，为了方便酒店施工，海棠湾管委会迅速修起了一条自北向南的高速道路。海棠湾管委会也已经公示，明年海棠湾重点配套项目共有69个，计划投资119.5亿元。而按照海南旅游部门的预计，20年之内，海棠湾将拥有超过40家顶级酒店和度假村。

　　这些酒店的客房数、接待游客的能力，将数倍于亚龙湾酒店1万余间的规模，问题是，它们将去哪里抢来增量的客?源？

　　三亚希望能吸引到更多来自中国内地的游客。经济危机使得2009年来三亚打高尔夫球的韩国人少了一些，但这似乎并没有妨碍内地游客的增长。三亚旅游产业发展局的数据显示，2008年三亚吸引了600万名游客，比2007年增长了12%，比2006年增长了约30%。

　　对三亚和海南省政府来说，也许还有更大的野心，他们希望这个梦想成为“迪拜”的城市，能和印尼的巴厘岛、泰国的普吉岛一争高下。

　　当年上海家化和李嘉诚均看好海棠湾，但几经谈判后，三亚市政府决定自己开发。他们请了三家国际著名规划公司，并派出官员赴国际著名热带旅游岛去考察。现在，海棠湾成为海南整个“国际旅游岛”规划的一个重要部分。

　　显然，三亚和海南省政府也意识到，光靠那些奢华的酒店还不足以吸引游客的到来。除了要改变落后的服务，让那些黑导游、缺斤少两的海鲜小贩销声匿迹之外，政府还应该做点什么。

　　海南省政府投入了超过300亿元的资金到海口—屯昌高速公路、东环铁路等项目，改善景区的基础设施。此外，在豪华酒店之外，在98.78平方公里海棠湾的整体规划中，会展中心、高尔夫球场、海洋公园、温泉基地一应俱全。最近又有一个大的项目落户海棠湾—拥有一流医疗设备的中国人民解放军总医院（301医院）海南分院。可以想见，未来这是吸引诸如国家机关以及大公司员工前往疗养的一个高端医疗保健噱头。

　　海南更看重的是另一个更有消费价值的游客群体：过境旅客。按照《海南国际旅游岛规划纲要》（征求意见稿）的说法，海南争取的将是以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策。在筹划海口、三亚、琼海、万宁等城市市内免税店的同时，年初，由政府和海南相关部门组成的联合调研组前往巴厘岛、冲绳岛、济州岛等地考察了“国际旅游岛”的运营模式。

　　免税和博彩概念是海南国际旅游岛的规划方案中收获眼球最多的。海南省政府希望国人“离岛免税”的政策能够帮助海南迈出“购物天堂”的第一步。目前在高端度假人群最为集中的三亚，只有丽思卡尔顿有一家LV的专卖店，而据三亚湾红树林方面介绍，在三亚湾红树林度假酒店规划的运河商业街中，将来会引进一些一线奢侈品牌。中免集团三亚市内免税店，也已经在9月1日开门揖客。

　　从国务院自年初至今接连批准了7个区域规划来看，海南国际旅游岛有望在年内获批并无太大的悬念。不过，发展博彩项目等颇有争议的建议最终能否纳入规划文件，现阶段尚是未知数。

　　如果没有这些豪华酒店存在的话，三亚这座城市和任何一座中国的内陆城市也没有太多的不同，在市区的大街上跑着普通出租车和公交车，让人侧目的是为数众多的在摩托车一侧焊接了一个载人座位的摩的。

　　中国持续的经济增长给三亚带来的游客治愈了1990年代初房地产泡沫留下的伤疤，三亚的梦想被重新点燃。蜈支洲岛、凤凰岛的老板们，高尔夫球场和豪华游艇的经营者们，还有市区街边准备宰客的商贩们，都在调整着自己的神经，准备迎接12月开始的一年一度马上就要涌起来的最高潮。

　　那些豪华酒店的建设者，则需要舍家来到这里，一待两三年，期许通过一座中国最奢靡的酒店来从这座越来越high的城市分一杯羹，甚至是实现一些个人的理想。尽管他们现在面对的，只有一片工地和一摞规划图。

　　“我曾经做过烂尾楼，很想完整做一件事。人的一生做不了很多事。”负责海棠湾酒店项目的中国希格玛有限公司副总裁徐晓东说。他带领的希格玛下属控股公司长岛旅业的项目团队在海棠湾的工地旁搭建了两排二层的建筑，整日紧张地讨论部署，因为11月30日就是他们正式开工的日期。

　　中粮集团1995年领衔开发亚龙湾的成功吸引了国内外资本关注海棠湾。最早上海家化曾试图主导海棠湾的一级开发，后来来自香港的李泽楷也加入了争夺。但是对于三亚市政府来说，这些资本的要价太高，加上三亚市的财政状况逐步得到改善，三亚市政府遂决定自主进行一级开发。

　　2007年6月，希格玛公司以挂牌的形式拍得海棠湾8块土地中的7号地，289亩。希格玛迅速通过以酒店咨询见长的浩华管理顾问公司做了调研，之后与11家酒店管理公司接洽，逐步筛选，最后与喜达屋达成一致意见。徐晓东说，他们的面积可以做700间客房，根据经验，他们决定做两家酒店—喜达屋旗下的喜来登和豪华精选。

　　喜来登酒店是当年第二家在亚龙湾上落户的酒店，也是亚龙湾酒店高房价的始作俑者。在喜来登酒店建设过程中地价就翻了数倍，酒店投资者将房价提高至逾千元，结果客人数目非但未减少，反而一房难求，甚至可以拒绝给团体客人以优惠。但现在，喜来登在亚龙湾多了家化万豪、铂尔曼、希尔顿、丽思卡尔顿等竞争对手，已经不复当年盛况，它们志在于海棠湾再现辉煌。

　　为了让旗下索菲特品牌进入海棠湾，雅高酒店集团出让了50%的管理费和每年的分红。这是一场发生在2008年年底的竞标，业主方几乎接触了所有知名的酒店品牌，雅高通过仲量联行递出标书，管理费的价格被竞标各方压得很低很低，而索菲特以更优惠的价格入驻海棠湾。后来，50%的管理费—在三亚几乎所有酒店管理集团都遇到了这样的情况—这几乎成为不成文的规定。

　　在三亚投资最大的是张宝全的今典集团。2005年，他在亚龙湾拍下一块地，建成了今天的亚龙湾红树林度假酒店。这座8个月时间即告完工的酒店在开业第二年就实现了盈利，2008年销售收入达到两亿元，毛利率达到62%。

　　这一成绩开始鼓励他在三亚投下更大的手笔。在海棠湾，今典集团拍了323亩地建设三亚第一个超七星级酒店红树林费尔蒙酒店，预计2011年开业；在三亚湾，今典还有一个更庞大的项目—三亚湾红树林度假酒店，这座拥有5400间客房，规划有运河商业街、会展中心、公寓式酒店和水上乐园等项目的酒店一旦建成，将成为全球最大的酒店。

　　大连万达则是首次进入三亚，这家公司在2007年4月拍走了海棠湾6号地，如今在这块地上的两家酒店已经开工建设，这两个酒店的管理方是五星级的希尔顿逸林酒店和希尔顿首次引入中国的超六星级酒店品牌康莱德。

　　今典和万达、希格玛它们这些第一批参与投拍的开发商花的代价在每亩100万元左右。“当时这个价格被认为是天价。”今典下属三亚红树林旅游文化地产开发有限公司副总经理陈浦说。

　　那是2007年4月，三亚市政府共挂牌了8块地，但是并不是所有开发商都看好海棠湾这个当初除了沙滩一无所有的地方。第一次拍卖只拍出6块地，两块土地流拍。现在他们应该会为自己当初的决定后悔了，因为到2009年10月拍第11号地的时候，成交价格已经超过了每亩300万元。海棠湾的一期规划沿海岸线共有12块地，现在政府手里只剩一块地了，开发商的狂热让市政府相信这块地还可以卖出好价钱。

　　与海棠湾云集多家开发商不同，在位于陵水县的清水湾，只有一个开发商雅居乐，当然，还有一个合资方摩根士丹利，后者通过交易获得了清水湾雅居乐项目30%的股权。这个投资200亿元的地产综合体涵盖6家包括朱美拉、希尔顿等品牌在内的高端酒店，以及高尔夫球场、住宅、别墅、游艇会等多个项目。

　　清水湾被三亚市政府描述为“大三亚”的核心，清澈的海水和细白的沙滩足以让清水湾媲美亚龙湾和海棠湾，只是与后两者相比，清水湾离三亚市区要远一些，大概一个小时车程。雅居乐方面认为来三亚度假或者买房的人更在乎的是沙滩，而不是市区，况且亚龙湾和海棠湾的规划中都没有居住功能，只有清水湾这里有：商业街、高尔夫球场、游艇、温泉等元素也足以满足那些富裕的度假者对于度假的需求。

　　在雅居乐清水湾的销售中心，大部分楼座都已经贴上了售罄的标签，那些络绎不绝前来看房的男男女女看上去很容易就被蓝天碧海椰树沙滩给打动了，办签约手续的柜台前甚至都排上了队。对于一线海景房两万元、别墅五六万元、二线高层一万出头的售卖均价，他们看上去那么轻易地就接受了。一对年轻的夫妇在签约时，业主一栏填上了他们的看上去只有两三岁的女儿的名字。

　　因为拿地成本相对便宜，开盘时又赶上房价飙升，这个总投资200亿元的项目最终的销售收入甚至有望突破1000亿元。这个项目的销售也许能让今年雅居乐地产很得意。

　　清水湾的高成交量也鼓舞了海棠湾的那些开发商，后者虽然比前者更早规划，但是动工却更晚。

　　“在三亚，好地基本上已经被拿光了。”一个大型地产综合体开发项目的项目经理说。他所指的，是三亚“五大海湾”的沿海地块。在他看来，1980年代末的那次房地产开发投资热潮是面对本岛客户，他们押宝海南岛作为经济特区会吸引越来越多的人来海南工作，但是这次投资热潮目标客户则是外来客户，他们是游客、投资客和那些想要在这块中国仅有的热带沙滩上休假养生的人。

　　有谁会在意迪拜的物流港口、交通运输、金融中心的定位呢？大家更愿意看到的是迪拜塔。总是会这样：有远大的抱负、有丰富的规划，但最先嗅到机会的却总是地产商，他们带来银行贷款、带来开发、带来概念，带来奢华。这是通向繁华的一个捷径——如果没有偿付危机，那通天的迪拜塔，代表着的就是勇气、信心和不会停止更不会逆转的上升步伐。